Por que PDG se tornou a queridinha do setor, mesmo com seus tropeços

Para os analistas, há alguns motivos para que a empresa tenha uma imagem melhor que as demais.

São Paulo – Atrasos de entrega, custos mais altos, desconfiança dos investidores... foram vários os motivos que fizeram com que a grande maioria das incorporadoras não atingisse as metas estabelecidas para 2011. Entre as poucas que cumpriram o prometido, a PDG se destacou como sendo a queridinha dos analistas do setor – mesmo tendo cometido os mesmos tropeços de gestão e atrasos de entrega que as demais.

Para os analistas, há alguns motivos para que a empresa tenha uma imagem melhor que as demais. Veja, a seguir, alguns deles – e as advertências dos especialistas para que a PDG não repita os erros de suas rivais:

Metas atingidas e retraçadas

Com tantos imprevistos em 2011, bater o guidance (conjunto de metas elaborado pela empresa e divulgado ao mercado) ficou difícil para as incorporadoras. Muitas, como Gafisa, Cyrella e Trisul, tiveram de revisar seus números para baixo no meio do ano.

No caso da PDG, o guidande foi atingido - por pouco, mas foi. A construtora previa que os lançamentos ficassem entre 9 e 10 bilhões de reais no ano passado e, até dezembro de 2011, lançou 9,008 bilhões de reais em imóveis no ano passado – apenas 8 milhões acima do piso da estimativa. Ainda que tenha atingido a meta por um triz, o resultado é 28,6% maior que os 7,005 bilhões de reais lançados em 2010.

“Pode ter sido por um triz, mas a companhia foi uma das poucas a bater o prometido e com isso mostrar que estava preparada para assumir cenários pouco confortáveis”, diz a Planner Corretora.

Neste ano, PDG e Ezetec foram as duas únicas de capital aberto a divulgarem metas de vendas também para este ano. O receio das demais é de não poder cumprir o prometido ao longo do ano. “Divulgar guidance para 2012 mostra que a PDG está confiante em atingir os resultados estipulados, mesmo que as concorrentes não queiram assumir esse compromisso”, diz a corretora.

Banco de terrenos

Uma das vantagens da PDG em relação à concorrência, aponta a Planner, é a quantidade de terrenos disponíveis em seu estoque. “Hoje, vendidos a preços altos, os terrenos tem um peso mais significativo no custo do projeto”, diz o corretor. “Leva vantagem quem tem em seu estoque terrenos comprados a preços baixos no passado”.

A PDG seria um desses casos. A companhia teria uma política de manter um banco de terrenos equivalente aos projetos de três a quatro anos e, assim, não precisar negociar terrenos a preços altos para repor o estoque vendido.

“Ela absorveu um bom banco de terrenos das empresas que comprou, com a vantagem deles estarem espalhados pelo país e terem presença forte em São Paulo”, afirma a Planner.

Foco na rentabilidade

De alguns anos para cá, muitas construtoras decidiram entrar no então promissor mercado de imóveis de baixa renda e acabaram não sabendo muito bem conciliar os volumes vendidos com a rentabilidade exigida pelo negócio. “Muitas viram que não era rentável trabalhar com uma escala tão grande de produção para ter uma margem pequena e uma exposição maior a risco”, lembra o analista.

A PDG também esteve entre essas empresas. Mas, atualmente, tem aumentado o ticket médio dos imóveis vendidos, o que mostra uma preocupação maior da empresa com a margem da operação, de acordo com analistas do setor.
“A PDG já vinha fazendo isso desde o ano passado e a previsão é que continue ao longo do ano”, diz a Planner. “Significa que imóveis abaixo de 120.000 reais não estarão foco da companhia para este ano.”

No acumulado do ano, os imóveis para alta renda da construtora representaram 39% dos lançamentos, à frente dos econômicos (31%), média-alta (13%), comercial (7%), alta renda (6%) e loteamento (3%).

Já em relação às vendas, a PDG somou 7,481 bilhões de reais no ano – uma cifra 14,7% maior que a de 2010. Nesse quesito, a classe econômica respondeu por 36% das vendas contratadas, seguida pela média (35%), média-alta (12%), comercial (8%), alta renda (7%) e loteamentos (2%).
“Acreditamos que por eles terem administradores com cabeça de banco (o BTG tem participação na companhia), também conseguiram evitar estouros de obras tão grandes quanto o dos concorrentes”, diz o corretor. “Tanto que eles, assim como as demais, também tiveram obras atrasadas”.

Entregas em dia

O cuidado de deixar as contas bem redondas na hora de projetar a execução dos imóveis vendidos deverá ser redobrado este ano. Para a Planner, os custos este ano devem subir um pouco mais e os preços dos imóveis deverão ficar estáveis, o que exigirá um maior controle de custos por parte das construtoras.

“Elas terão menos espaço para elevar o preço de seus imóveis no mercado, já que todos chegaram ao limite do patamar de preços, e o desaquecimento da demanda exigirá um esforço maior de vendas”, diz a corretora Planner. “Quem conseguir manter a margem estável estará bem e acreditamos que a PDG será uma delas”, afirma.

No ano passado, em que as construtoras tiveram de consumir muito caixa para manter o ritmo de obras, muitas acabaram não cumprindo o prazo de entrega. De agosto de 2011 a agosto do ano anterior, as queixas contra as construtoras no Procon de 24 estados brasileiros dobraram, com reclamações que iam de cobranças indevidas a mau atendimento de corretores.
Uma pesquisa nacional feita pelo Instituto Ibero-Brasileiro de Relacionamento com Cliente, IBRC, no ano passado, mostrava ainda que 37% dos brasileiros que compraram apartamentos nos últimos três anos tiveram problemas com atraso de entrega. Dos que receberam seus bens, 56% tiveram problemas com reparos e 63% com baixa qualidade de apartamentos.

“Atraso de obra e ajustes em imóveis entregues é prejuízo na certa, já que a empresa será punida e isso terá reflexo em sua margem”, afirma a corretora. 

Fonte: http://exame.abril.com.br/negocios/empresas/servicos/noticias/por-que-pdg-se-tornou-a-queridinha-do-setor-mesmo-com-seus-tropecos?page=1&slug_name=por-que-pdg-se-tornou-a-queridinha-do-setor-mesmo-com-seus-tropecos

Como registrar seu Imóvel!

Ao comprar um imóvel, é preciso contabilizar também as despesas com ITBI (Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis), escritura e registro do imóvel em cartório. Para isso, deve-se reservar quantia equivalente a 5% do valor do bem.

O que é escritura?

Documento definitivo que garante a posse do imóvel. Só é registrada após a quitação completa do pagamento pelo imóvel.

Como registro escritura após compra de usado à vista?

Basta ir a um cartório de notas e fazer a transmissão da posse do bem. Nessa transação pagam-se impostos e despesas cartoriais que custam aproximadamente 4% do valor do bem.

Como registro um imóvel financiado?

Quando o comprador financia o imóvel, deve registrar na matrícula do bem a transação e a alienação de parte do imóvel como garantia. Ele só poderá registrar o bem em seu nome depois de quitar a dívida.

Nesse caso, pode-se questionar o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ao fazer esse registro da matrícula. Teoricamente, esse imposto só deve ser pago ao passar a escritura para o nome do comprador. Existe precedente judicial para questionar o pagamento.

Como registro imóvel comprado na planta?

O processo depende do agente financiador. Quem financia com banco deve registrar na matrícula do bem a transação e a alienação de parte do imóvel como garantia. Quem financia com a construtora só pode passar o bem para seu nome após quitar a dívida.

A escritura de um imóvel novo só pode ser registrada depois de ele estar pronto, ter Habite-se averbado e especificação do condomínio registrada em cartório.

A construtora em geral só passa a escritura para o nome do comprador. Se nesse meio tempo o imóvel já foi repassado para um terceiro, deverá ser feita nova escritura, com novo pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários).

Fontes: Anoreg-SP (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo), Rossi e advogados.

O que é ITBI?

Imposto cobrado pelo município a cada transação em que há a mudança de posse ou de direito sobre um bem imóvel. É cobrado no momento em que a escritura é emitida no cartório.
A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem. Em negociações pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou de interesse social, a alíquota é composta por 0,5% do valor do bem (até limite de R$ 42,8 mil) mais 2% sobre o valor restante. Em negócios fora do SFH, a taxa é de 2% sobre o valor do bem.

Existe isenção de ITBI?

Não, mas há casos em que o imposto de transmissão é outro. Para heranças ou doações paga-se ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), que é de 4% sobre o valor venal do imóvel.

Quanto custa a escritura?

Varia conforme o valor declarado do imóvel. Confira aqui a tabela usada pelos Tabelionatos de Notas para emitir esse documento.
É importante verificar se vagas na garagem, no caso de apartamentos, têm escritura própria, pois ela também terá de ser feita.
A escritura de um imóvel de R$ 200 mil, por exemplo, custa R$ 2.363 valor aplicado a bens que valem de R$ 174,5 mil a R$ 349 mil.
Fontes: advogados, Anoreg-SP (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo) e Rossi.

Como usar seu FGTS na compra do Imóvel

O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é usado para dar entrada ou amortizar parte da dívida na aquisição. Seus recursos vêm de depósitos feitos pelas empresas, equivalentes a 8% do salário de cada funcionário. Saiba mais aqui.

O objetivo é viabilizar a compra do primeiro imóvel residencial na cidade (ou região metropolitana) em que trabalha e que custe até R$ 500 mil. Também pode ser usado por quem já comprou um bem usando o FGTS, desde que ele já tenha sido vendido (leia abaixo). Outra condição é não ter outro bem sendo financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Quem pode sacar o FGTS?

Quem contribuiu com o fundo por mais de três anos e não tenha realizado saque nos dois anos anteriores. Há exceções, como no caso de portadores de câncer.

Para que ele pode ser usado?

• Compra à vista de um imóvel;
• Lance em consórcio imobiliário;
• Pagamento de prestações em atraso;
• Amortização extraordinária de saldo devedor de financiamento;
• Liquidação antecipada de saldo devedor de financiamento;
• Pagamento de parte das parcelas mensais do financiamento.

Que documentos são exigidos para efetuar o saque?

Eles variam conforme o banco que financiará a compra do imóvel. Geralmente são os seguintes:

• Extrato atualizado da conta vinculada (que considera os períodos trabalhados em diferentes empresas) para comprovar no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS;
• Carteira de Trabalho e Previdência Social;
• Declaração do sindicato da categoria profissional (para trabalhador autônomo);
• Comprovante de endereço do local de trabalho;
• Para aquisição fora do município onde trabalha, o requerente deve levar comprovante de residência há pelo menos um ano;
• Cópia da última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal ou Declaração Anual de Isento;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) dos últimos três anos.

Posso usar o fundo para pagar prestações no Sistema Financeiro de Habitação?

Sim, mas não integralmente. O FGTS pode abater até 80% do valor da prestação por no máximo 12 meses.

Quem pode realizar operações de compra e venda com o FGTS?

Qualquer banco que opere no SFH.

A taxa para liberação do FGTS na compra sem financiamento varia de banco para banco?

Sim. Ela é cobrada só no primeiro saque e seu valor depende dos custos de cada um, limitado a R$ 800 ou R$ 1.600 (de acordo com o preço do imóvel).

Posso quitar um financiamento com o FGTS?

Sim, desde que ele tenha sido feito pelo SFH.

Posso usar o fundo para pagar o consórcio?

Só se já houver sido contemplado com a carta de crédito.

Posso usar FGTS se tiver outro imóvel que não foi financiado com a ajuda do fundo?

Não. O objetivo do recurso é viabilizar a primeira moradia. A exceção é o mutuário que trabalha em dois Estados simultaneamente; nesse caso, ele pode adquirir um imóvel perto do serviço se houver quitado o financiamento da primeira propriedade.

É possível comprar imóvel de alguém que usou o fundo?

Só se houver um período mínimo de três anos entre as aquisições.

Usei o FGTS para comprar um imóvel, mas não sou mais proprietário. Posso usar o fundo novamente?

Sim, desde que a venda tenha sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Posso adquirir um imóvel usando o FGTS e vendê-lo em seguida?

Sim. No entanto, se for provado que a aquisição do imóvel foi feita para comercialização, o proprietário será acusado de fraude por uso indevido do fundo.

Posso usar o FGTS para comprar imóvel em outra cidade?

Para usar o recurso em imóvel em uma cidade que não seja a de sua principal ocupação é preciso comprovar que mora lá há mais de um ano, por meio de documentos como conta de energia elétrica ou de água.

Posso utilizar o FGTS para reformar minha casa?

Não. Ele só pode ser utilizado para construção. Há poucas exceções em que o uso do fundo foi autorizado por decisão judicial.

Posso usar o fundo em caso de incêndio ou enchente?

A legislação prevê a possibilidade de saque do FGTS em casos de calamidade pública e estado de emergência decretados pelo governo municipal ou estadual e reconhecidos pelo governo federal. O valor está limitado a R$ 4.650 e não precisa ser utilizado na compra de outro imóvel.

Herdei um imóvel. Posso adquirir outro usando o fundo?

Só se estiver dividido entre os parentes e menos de 40% dele ficar em seu nome.

Posso usar meu fundo para comprar um imóvel para meu filho?

Não. A retirada deve ser feita apenas para o comprador e seu cônjuge; o imóvel só poderá ser comprado no nome do parceiro se o casamento for em comunhão total de bens.

Divorciei-me e o imóvel ficou com meu ex-cônjuge. Posso usar o fundo para adquirir outro?

Sim, desde que seja provado que o bem ficou no nome do ex-cônjuge e que você não tem nenhuma parte dele.

O fundo pode ser usado na aquisição por dois ou mais trabalhadores que não sejam parentes?

Sim. A lei não exige relação entre interessados na compra em sociedade. Um casal, irmãos ou mesmo amigos podem reunir os fundos na compra de um mesmo imóvel.

Fonte: Caixa Econômica Federal

Dúvidas Sobre Crédito Imobiliário

Antes de financiar a compra, defina quanto dinheiro está disponível para entrada, somando poupança, aplicações e o saldo de FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Quanto posso gastar com parcelas?

Economistas aconselham comprometer no máximo 30% da renda mensal líquida com financiamento imobiliário. Essa regra vale para quem pretende financiar a compra de outros bens (como um carro) e não tem reservas financeiras para imprevistos nem controle rígido do orçamento familiar.

Comprometer mais do que esses 30% só é aconselhável a quem tem recursos (como aplicações e FGTS) para quitar parcelas intermediárias, reservas financeiras para emergências e controla o orçamento a médio e longo prazo.

Quais são os sistemas de financiamento?

SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

O SFH permite o uso de saldo do FGTS, mas limita o valor do imóvel residencial a ser comprado a R$ 500 mil. É possível obter financiamento de até 100%, conforme o rendimento mensal e o valor do imóvel. As taxas de juros não podem ser maiores do que 12% + TR (Taxa Referencial) ao ano para parcelas pós-fixadas e do que 13% + TR ao ano para parcelas pré-fixadas. São comuns taxas próximas de 9% anuais, acrescidos de TR.

O SFI é mais flexível: financia imóveis residenciais e comerciais, e o valor máximo do bem e a porcentagem que pode ser financiada variam de banco para banco. A taxa de juros, porém, chega a 14%.

O que define o valor das parcelas?

Os sistemas de amortização: SAC (Sistema de Amortização Constante) e Tabela Price, também chamada de sistema francês.

No SAC, o valor inicial das parcelas é maior, mas diminui ao longo do tempo. As parcelas são corrigidas pela TR.

Na Tabela Price, o valor das parcelas é sempre igual (em geral menor do que o do SAC), corrigido apenas em caso de inflação.

Como são definidas as taxas de juros?

A taxa pré-fixada, estabelecida antes de fechar contrato, não varia. Ela costuma ser maior, para pagar o risco de o aumento da inflação ficar acima da taxa contratada.

A taxa pós-fixada é alterada mês a mês, conforme a TR. Enquanto a TR for baixa, é a melhor alternativa, mas é desvantajosa em cenários de inflação em alta.

Fontes: Consultores financeiros e Abecip

Dúvidas Frequentes na Compra de Imóvel na Planta

Imóvel na planta é mais barato?

Um imóvel comprado na planta geralmente custa de 30% a 40% menos do que um de perfil semelhante na mesma região.

Como são os pagamentos?

Quem compra imóvel na planta começa a financiá-lo com a construtora ou com a incorporadora. Essas empresas têm parceria com bancos para aprovar o crédito futuro (após entrega das chaves). Essa primeira fase dura de 2 a 3 anos, durante os quais o comprador paga à empresa para que ela financie a construção.

Durante a construção não há cobrança de juros sobre as parcelas, pois o produto ainda não foi entregue. O índice de correção anual de parcelas, valor das chaves e saldo devedor pode ser o INCC (Índice Nacional de Custos da Construção) ou o CUB (Custos Unitários Básicos de Construção).

Dois meses antes da expedição do Habite-se (autorização emitida pela prefeitura para a ocupação do imóvel), a construtora deve entregar ao comprador um processo que deverá ser analisado por uma instituição financeira, a quem repassará o financiamento.

Nesses 60 dias, o comprador deve conseguir aprovação do crédito em algum banco. O novo financiamento só sai depois que o Habite-se for averbado e for feita a especificação de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.

Algumas construtoras oferecem a possibilidade de continuar o financiamento no pós-chaves e mantêm o imóvel em nome da empresa como garantia. Após a entrega das chaves, porém, trocam o indexador geralmente pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) mais 1% mensais, mas a incidência de juros não pode ser retroativa, incide apenas sobre o saldo devedor.

A cobrança de juros sobre o valor total, conhecida como “juros no pé”, é ilegal.

Quanto pago para pegar as chaves?

É importante prestar atenção no valor que a construtora pede para entregar as chaves, que chega a ultrapassar 15% do preço total do imóvel. Se na hora da entrega das chaves o mutuário não tiver essa quantia, poderá perder o negócio.

E se eu não conseguir pagar as parcelas?

Se o comprador tiver dificuldades para pagar as parcelas, poderá rescindir o contrato antes de pegar as chaves e receber até 90% do valor pago. As regras para devolução são descritas no contrato. Outra possibilidade é negociar com a construtora a troca por outro imóvel da empresa, de menor valor.

Antes de comprar, como saber se há queixas contra a construtora?

Busque informações sobre a construtora e a incorporadora em órgãos de defesa do consumidor, como o Procon-SP, a Proteste, o Ibedec e o Reclame Aqui para saber se há reclamações e quais foram as providências tomadas.

O que devo checar sobre o imóvel?

• Observe na planta e na maquete a exata localização da unidade, se é de frente, de fundos, se incide luz;
• Verifique no Cartório de Registro de Imóveis se existe o registro da incorporação do empreendimento, ele mostra se o imóvel está hipotecado, por exemplo;
• Contate a subprefeitura e veja se a planta do imóvel foi aprovada e se os dados correspondem ao que foi oferecido;
• Cheque atenciosamente o memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos.

O que devo checar antes de assinar contrato?

• Peça para um advogado analisar as condições propostas no documento;
• Confira a data de previsão de entrega, que muitas vezes começa a ser contada a partir do registro da matrícula;
• Alguns contratos preveem que a entrega da obra pode atrasar até 180 dias sem a empresa precisar justificar o atraso ou pagar multa;
• Exija que o contrato preveja multa à construtora por atraso na entrega da obra. Em geral, a taxa fica entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês;
• Cobre da construtora o número da matrícula do bem. Com ele, é possível consultar a documentação do imóvel na prefeitura e saber se o Habite-se já foi liberado;
• Verifique o índice de reajuste das parcelas durante a obra e após a entrega das chaves e se há previsão sobre o que acontece com as mensalidades em caso de atraso na entrega;
• Peça para incluir no contrato uma cláusula rescisória com completa devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, se a obra não for entregue na data combinada sem justificativa cabível, como um grande período de chuvas;
• Cheque se existe o seguro imobiliário, que garante a entrega do imóvel no prazo e nas condições acertadas. O seguro deve ser feito em uma seguradora renomada e sem ligação com o grupo econômico dono da construtora ou da incorporadora;

O que devo checar durante a construção?

Verifique o cronograma da obra e acompanhe seu andamento. Visite o terreno e converse com pessoas envolvidas na obra, como operários e engenheiros.

O que fazer se a entrega atrasar?

• Exija da construtora definição de nova data para a entrega;
• Após 180 dias de atraso considerado extensão normal do prazo, entre em contato com a construtora para negociar a entrega e o pagamento de multas;
• Reúna provas de todos os gastos feitos devido ao atraso, como comprovante de pagamento de aluguel ou expiração do prazo de montagem de móveis;
• Se não obtiver resposta da empresa, procure um órgão de defesa do consumidor ou apoio jurídico. O Procon-SP dá dez dias para a construtora responder ao comprador;
• Após o período de construção e possível carência prevista em contrato, o consumidor pode pleitear a rescisão do contrato com devolução completa do valor pago reajustado pelo período de pagamento;

Fontes: advogados Emanuela Leme, Marcelo Manhães e Daphnis Citti Lauro, Cyrela, Gafisa, Lopes Imobiliária e Rossi. http://classificados.folha.com.br/imoveis/imoveis-compra_e_venda.shtml